11
Nov
Fastsættelse af lejens størrelse: Som vinden blæser

Af juridisk konsulent Kirsten Dühr

Efter en kendelse fra Østre Landsret er lejers muligheder betydeligt øget for at få huslejen nedsat. Boligrettens dommere vurderes nemlig at have de fornødne kompetencer til at fastsætte lejen efter eget skøn: Det er retssikkerhed, som vinden blæser, men kommer man som udlejer i den situation, at lejeren anfægter det lejedes værdi, bør kampen alligevel kæmpes.

Ifølge lejelovens regler skal den part, der vil have det lejedes værdi reguleret, løfte bevisbyrden herfor. Der skal fremskaffes sammenligningslejemål eller udarbejdes såkaldte skygge-budgetter. Kan man ikke løfte sin bevisbyrde, bliver lejen ikke reguleret.

Når Landsretten fastslår, at boligretten antages at have det nødvendige kendskab til – efter en besigtigelse – at vurdere det lejedes værdi i et beboelseslejemål, ser man bort fra de bevisregler, som er fastsat i loven. I yderste konsekvens betyder det, at en lejer vil kunne klage over lejen og ”blot” skal bede boligretten om at besigtige lejemålet. Herefter fastsættes lejen, som retten skønner ret.

Ud over at fastslå boligrettens mulighed for at fastsætte lejen efter skøn, afviser landsretten, at boligdommernes sagkundskab kan efterprøves i ankesagen. Når boligretten har skønnet det lejedes værdi, har man derefter ikke mulighed for at anfægte eller spørge ind til dommernes reelle kendskab til lejeniveauet i området.

Den part, der vil have ændret lejen, har officielt bevisbyrden, men denne bevisbyrderegel sættes imidlertid ud af kraft, hvis huslejenævnet og boligretten ”bare” kan skønne lejens størrelse. Det er endvidere problematisk, at der i praksis sjældent ændres på huslejenævnets eller boligrettens skøn, da de højere instanser netop mener, at huslejenævnet sidder med den korrekte lokale viden. Og når netop denne ”lokale viden” er umulig at efterprøve eller reelt anfægte, så er den part, der ønsker lejen ændret, nærmest efterladt på Herrens mark.

Landsrettens kendelse forekommer umiddelbart at være tvivlsomt rigtig. En trøst er dog, at kendelsen alene er led i en processuel afgørelse – udfaldet af den konkrete sag foreligger endnu ikke. Man kan nære det spinkle håb, at retten i sin materielle afgørelse vil komme til det resultat, at boligretten ikke kan fastsætte lejen efter skøn. Efter kendelsens ordlyd at dømme, er der dog ikke meget, der tyder på det.

Kommer man som udlejer i den situation, at ens lejer anfægter det lejedes værdi, bør kampen alligevel kæmpes. Landsrettens kendelse danner pt. grundlag for de lavere instansers afgørelser og bliver først ændret, når en ny landsretsafgørelse kommer.

For yderligere oplysninger – kontakt juridiske konsulent Kirsten Dühr