25
Mar
Ny lejelov vedtaget – få overblik over ændringerne

Den længe ventede nye lejelov er blevet vedtaget den 24. marts 2015. Loven træder i kraft 1. juli 2015, hvorfor du skal være særligt opmærksom på indgåelse af lejekontrakter pr. denne dato. Der forventes at komme en ny formular til boliglejekontraker, som skal gælde fra samme dato. Aftaler, der indgås efter den 1. juli 2015 på den gamle blanket (formular A8), må forventes at være ugyldige. Skulle der ikke foreligge en ny blanket på dette tidspunkt, anbefaler vi, at du kontakter en rådgiver.

Nedenstående er en sammenfatning af de ændrede forhold, og det anbefales typisk, at der bliver foretaget en konkret vurdering. Ved spørgsmål til nedenstående eller til konkrete forhold, er du meget velkommen til at kontakte juridisk konsulent Kirsten Dühr eller Rikke Gade Trinskjær.

Væsentligste ændringer

Pligt til udarbejdelse af ind- og udflytningsrapport
Pr. 1. juli 2015 skal der altid udarbejdes en ind- og udflytningsrapport, hvis udlejer vil bevare muligheden for at forlange almindelig istandsættelse af lejemålet. Rapporterne er ikke begrænset til notering af den indvendige vedligeholdelse (maling, tapetsering og lakering).

Lejer kan påtage sig den indvendige vedligeholdelsespligt
I ejendomme med 7 eller flere lejemål (storejendomme) kan lejer ikke påtage sig andre pligter end indvendig vedligeholdelse med maling, tapetsering og lakering. Medfølger der en have, kan lejer påtage sig vedligeholdelsen af disse. Det kan være vanskeligt at vurdere, om man er omfattet af reglerne for storejendomme, da det ikke nødvendigvis er et krav, at lejemålene ligger i samme bygning eller på samme matrikel. Forholdet må vurderes konkret.

Det kan i den forbindelse ikke længere aftales, at lejer påtager sig vedligeholdelse af kummer, cisterner, hårde hvidvarer etc.

I storejendomme skal der udarbejdes 10-årige, rullende vedligeholdelsesplaner.

I småhuse (maksimalt 6 lejemål) kan lejer fortsat påtage sig udvendig vedligeholdelse.

Nyistandsættelse kan ikke aftales
Det vil fremover ikke være muligt at aftale, at lejer skal aflevere det lejede nyistandsat, selvom det er overtaget nyistandsat. Dette er ikke ensbetydende med, at lejer ikke kan tilpligtes at male i forbindelse med fraflytning. I et svar på folketingsspørgsmål har ministeren dog oplyst, at det betragtes som sædvanlig vedligeholdelse at male lejemålet i hvert fald hvert 5. år. Har en lejer beboet et lejemål i en længere periode uden at male, kan lejer tilpligtes at male.

Såfremt lejemålet ikke er overtaget nymalet, og lejer skal male ved fraflytning, skal lejer kompenseres for forbedringen, da lejer ikke kan tilpligtes at aflevere i bedre stand end overtaget.

Udlejers pligt til vedligeholdelse er ubetinget
Udlejer skal sørge for, at ejendommen er forsvarligt vedligeholdt, uanset om der er hensat tilstrækkeligt dækkende midler til udvendig vedligeholdelse. Det bemærkes i den forbindelse, at udlejer som udgangspunkt ikke kan opsige en lejer med henvisning til, at det vil være for dyrt at vedligeholde fx tag eller murværk.

Lejeregulering – trappelejer kan ikke aftales
Fra og med lovens ikrafttræden vil det ikke længere være muligt at aftale lejeregulering efter de såkaldte trappelejer. En eksisterende aftale om trappeleje vil fortsat være gyldig, ligesom aftale herom kan indgås frem til den nye lejelovs ikrafttræden. Reguleringen erstattes af mulighed for at aftale nettoprisindeksregulering af lejen. Der er umiddelbart ikke fastsat formkrav vedrørende en sådan regulering, men det må anbefales, at reguleringsformen forklares lejer evt. ved regneeksempel eller formel i lejekontrakten. Er der aftalt nettoprisindeksregulering, er udlejer forpligtet til at fremsende beregning af den nye leje – der er ikke angivet nogen frist for fremsendelsen heraf. Der er ikke anført regler om fastsættelse af en minimumsregulering, hvilket man ofte ser i erhvervslejemål. Det må dog forventes, at det ikke vil være tilladt med en mindsteregulering.

Er man omfattet af reglerne for storejendomme, er der særlige regler for lejeregulering og nettoprisindeksering, som kun kan ske i 2-årige intervaller.

Er der tale om gennemgribende forbedrede lejemål, kan der aftales nettoprisindeksregulering.

Er man i tvivl om lejereguleringen, anbefales det, at man kontakter sin rådgiver inden lejeaftalen underskrives.

Forbrugsregnskaber – særlig vedrørende varme
Reglerne om aflæggelse af forbrugsregnskaber er i høj grad ensrettet, idet der dog fortsat er enkelte særregler. Fremover skal forbrugsregnskaber som udgangspunkt begynde 1. juni, følge regnskabsåret for kollektivt forsyningsanlæg eller anden periode skal varsles. Ændrer udlejer regnskabsperiode for at følge kollektivt forsyningsanlæg, skal dette ligeledes varsles.

Varme må fortsat ikke være indeholdt i lejen, og bestemmelsen kan ikke fraviges. Har man bestemmelse om levering af gratis varme, skal man holde dette in mente i forbindelse med en evt. tvist. Levering af gratis varme bygger på det synspunkt, at udlejer ikke er forpligtet til at afregne varmen, men i stedet kan sætte en højere leje med henvisning til et gunstigt lejevilkår. Der har fortsat ikke været et tvist om dette lejevilkår. Lejen kan ikke reguleres som følge af lejers stigende forbrug.

Man skal være opmærksom på, hvilken type varmeanlæg man har. Er der tale om et kollektivt varmeforsyningsanlæg i varmelovens forstand, kan der medtages flere poster end ved andre anlæg. Kan en post ikke medtages på varmeregnskabet, skal den være indeholdt i lejen.

Udlejer kan ikke forlange, at der opsættes forbrugsmålere med mindre det er påbudt ved lov. For alle andre forbrugsudgifter end varme gælder, at der skal være opsat særskilt måler for at der kan ske afregning.