26
Jun
Landsretten giver medhold i sag om afregning af varme

Af jurist Kirsten Dühr, Patriotisk Selskab

Ved udlejning af boliglejemål er afregning af forbrug et af de emner, som kan volde problemer. Loven er skrevet til klassiske etageejendomme i byområder og ikke fritliggende ejendomme på landet.

En af udfordringerne opstår, når udlejer ønsker at optimere varmeforsyningen med eksempelvis flis- eller halmfyr. Typisk kan lejer og udlejer opnå en prismæssig og en miljømæssig fordel. Patriotisk Selskab har bistået udlejer i en principiel sag om udlejers ret til at afregne varme, som udlejer selv producerer og leverer fra eget flisfyr. Landsretten anerkendte både konstruktion og udgiftsopgørelse, så alle kan få noget fornuftigt ud af de fordele, der er ved at udnytte mulighederne for fx vedvarende energi.

 

Sagsforløbet

Udlejer har en større landbrugsvirksomhed, som består af flere ejendomme og bygninger. Den primære drift er ikke udlejning, men der udlejes 85 lejemål på ejendommen. Der er opført eget varmeforsyningsanlæg, som alle bygninger og lejemål er tilsluttet. Anlægget bliver drevet med flis, som produceres af virksomheden, og anlægget passes driftsmæssigt af virksomhedens medarbejdere.

Varmeudgifterne er opgjort, som udgifter til:

  • materialer
  • løn til medarbejdere
  • supplerende fyringsolie
  • håndværkere
  • skorstensfejer
  • afskrivninger.

 

På baggrund af anlæggets ydelsesprocent udregner virksomheden en pris pr. kWh, som alle bygninger og lejemål bliver afregnet på baggrund af i forhold til det målte forbrug for hvert lejemål.

Huslejenævnet

En af lejerne klagede over varmeregnskabet, og virksomheden indbragte klagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet godkendte varmeregnskabet, herunder udgifter og opgørelse.

Boligretten

Lejer indbragte herefter huslejenævnets afgørelse for boligretten, hvor lejer anfægtede, at virksomhedens varmeforsyningsanlæg var et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter varmeforsyningslovens § 2 samt virksomhedens opgørelse af udgifterne til varmen.

Lejer hævdede, at der skulle være indgået en aftale med virksomheden om betaling af et fast beløb til varme og ikke betaling af varme efter målere. Lejemålet var først et stykke tid efter lejers indflytning blevet tilsluttet det fælles varmeanlæg, og det var i den forbindelse, aftalen skulle være indgået. Lejer påstod endvidere, at opkrævning af a conto ikke var varslet korrekt, hvorfor lejer ikke var forpligtet til at betale.

Endelig påstod lejer, at varslingsreglerne for lejeforhøjelse skulle være fremlagt, herunder byggeregnskab for varmeanlægget.

Boligrettens afgørelse

Udlejer fik medhold i byretten, hvor byretten lagde vægt på, at udlejer har opført eget varmeforsyningsanlæg, som forsyner alle udlejers egne ejendomme, erhvervsbygninger og boliglejemål med varme. Virksomheden opgør varmeudgifterne på baggrund af udgifterne til materialer, medarbejdere, der passer anlægget, samt diverse følgeomkostninger. Udgifterne bliver herefter opgjort som en pris pr. kWh, og alle enheder og lejemål bliver afregnet efter individuelle fordelingsmålere. Boligretten har givet udlejer medhold i, at anlægget er et kollektivt varmeforsyningsanlæg og har ligeledes anerkendt udlejers opgørelse af udgifterne til varmen. Varmeregnskabet blev derfor godkendt.

Landsrettens afgørelse

Lejer gentog sine synspunkter for landsretten. Landsretten stadfæstede boligrettens afgørelse med følgende begrundelse:

Aftalt fastpris på varme
Det måtte have formodningen for sig, at udlejer opkrævede varme efter det udarbejdede varmeregnskab, hvorfor det var lejers bevisbyrde, at dokumentere, at der var indgået en aftale om fastpris. Lejers mundtlige forklaringer herom samt henvisning til et forlig vedrørende ét tidligere års regnskab udgjorde ikke bevis for en fastprisaftale.

Varsling af acontobeløbenes størrelse
Landsretten fastslog, at evt. manglende eller forkert opkrævning af aconto ikke medførte, at lejer ikke skulle betale for sit varmeforbrug.

Varsling efter reglerne om lejeforhøjelse
Landsretten lagde til grund, at reglerne om lejeforhøjelse ikke fandt anvendelse på varmeregnskabet.

Varmeregnskabet i sin helhed
Landsretten lagde til grund, at der var tale om et kollektivt varmeforsyningsanlæg, og at udlejer kunne medtage den ”samlede udgift”. Landsretten bemærkede, at den ”samlede udgift” ikke var nærmere defineret i loven, og at varmeregnskabet derfor bl.a. kunne indeholde afskrivninger på anlægget. Landsretten stadfæstede herefter afgørelsen med henvisning til de af boligretten anførte grunde.

Hvis du har spørgsmål til sagen og afgørelsen, er du meget velkommen til at kontakte jurist Kirsten Dühr.