27
Mar
Gør din ejendom salgsklar i god tid

Af virksomhedsrådgiver Carsten Hansen

Du kan med fordel begynde at overveje og planlægge salget af din ejendom ti år før, du forventer, at salget skal finde sted.

Det lyder måske lidt voldsomt, og måske det også er noget, du kan have lidt svært ved at forene dig med – for enten driver man virksomhed, eller også gør man ikke!

Men det behøver ikke at betyde, at det ikke længere skal være sjovt at drive virksomhed, og at det hele skal handle om afvikling. Jeg siger bare, at du skal tænke over, at din virksomhed skal være attraktiv for en kommende køber, hvis du vil af med den til den ønskede pris – og det er noget, der kræver tid og planlægning.

Hvad skal den kommende ejer bruge din ejendom til?
Først og fremmest bør du kaste et realistisk blik på din ejendom og vurdere, om du tror, den skal sælges som en suppleringsejendom eller danne grundlag for en ny selvstændig virksomhedsejer. I Danmark er der mindre end 300 landmænd under 45 år og omkring 50.000 landbrugsejendomme. Vi kommer derfor ikke udenom, at mange af de ejendomme, der skal sælges i fremtiden, bliver suppleringsejendomme.

Der er desværre mange eksempler på landmænd, som laver byggerier, der ikke kan afskrives i ejertiden. Hvis den kommende ejer slet ikke skal bruge bygningerne til noget, bliver ejendommen naturligvis svær at sælge – i hvert fald til den ønskede pris.

Når det er sagt, kan du sagtens vælge at lave investeringer i din ejendom, selvom den skal sælges inden for en overskuelig årrække. Men gør det med omtanke – og hvis du laver ”bekvemmelighedsinvesteringer”, som sandsynligvis ikke kan afskrives i din ejertid, så sørg for, at du har luft i økonomien til det.

Nedslidning eller udvikling?
Jeg anbefaler, at du lægger en plan for årene frem mod det tidpunkt, hvor du ophører med at drive virksomhed.

Skal din virksomhed udvikles, så den er attraktiv for en kommende køber – og så du kan få en merpris pga. det afkast, virksomheden kan præstere med en ny ejer?

Eller skal din virksomhed nedslides, så du sparer penge på investeringer, men til gengæld ikke kan opnå en lige så høj pris for ejendommen ved salget?

Hvad med stuehuset? Kommer der til at bo en ny familie, som gerne vil betale ekstra for at overtage et velholdt hjem? Eller har den nye ejer slet ikke brug for stuehuset, og giver det derfor bedre mening at droppe investeringer som nyt køkken, tag osv.?

Hvor driftsbygninger og stuehuse ikke går som varmt brød, kan jord til gengæld altid sælges. Du kan derfor med fordel påvirke værdien af jorden op til salget ved at sørge for, at jorden er veldrevet.

Overvej også, om du evt. skal lease maskiner, så du ikke står med en masse maskiner, der skal sælges sammen med ejendommen – det er nemlig svært at hente værdien på maskiner hjem. Især hvis din ejendom bliver en suppleringsejendom, og køberen derfor allerede har de maskiner, han skal bruge. De fleste vil sikkert gerne have dine maskiner – men det er ikke sikkert, de vil betale en højere pris for ejendommen for at få dem!

Øg chancerne for en handel
Det er altid en god idé at være åben om, at din ejendom skal sælges inden for en overskuelig årrække. Måske der er en interesseret køber i dit lokalområde.

Når du har en interesseret køber på hånden, kan du også overveje, om du kan øge chancerne for, at handlen går igennem. Det kan være svært for en ung landmand at få lov at låne penge til at købe – så måske du kan lade et sælgerpantebrev stå i ejendommen?

Tilværelsen på den anden side af salget
Det er også vigtigt, at du overvejer, hvad der skal ske med dig selv og din familie, når du bliver pensioneret.

Hvis I vil flytte til et nyt hjem, er et godt råd, at I ikke skal gøre det i al for sen en alder. Gør det hellere, mens I stadig interesserer jer for dem på den anden side af hækken.

Hvis I gerne vil blive boende på ejendommen, skal den måske slet ikke sælges, men bare forpagtes ud?

Spørgsmål?
Hvis du har spørgsmål eller brug for en sparringspartner, der kan hjælpe dig med at lægge en plan for ejendommens drift – så kontakt mig endelig (Carsten Hansen).

Denne artikel er en del af en større artikelserie om de mange overvejelser, du bør gøre dig i forbindelse med et ejerskifte. HER kan du læse de artikler i serien, som vi indtil videre har udgivet.