07
Dec
Solceller giver en god og stabil indtjening

Af chefkonsulent Michael Mortensen og juridisk seniorkonsulent Claus Munk

Det er oppe i tiden at etablere solceller på landbrugsjord – og umiddelbart har det da også vist sig at give en god og stabil indtjening for mange landmænd. Det kan være mere indbringende at udleje jorden end at forpagte den ud til landbrugsdrift, og du kan også tjene fornuftigt på at sælge jorden.

Solceller kan især være en god forretning, hvis du har jord, der er underlagt særlige dyrkningsmæssige begrænsninger, eller hvor udbyttet på grund af boniteten ikke er så stort.

Overvejer du, om du skal etablere solceller? Grøn energi er oppe i tiden, og de firmaer, der etablerer solcelleanlæg, er tilsyneladende på evig jagt efter brugbare arealer. Det er derfor fortsat meget aktuelt at etablere solceller, og vi hjælper dig gerne med at finde ud af, om det er noget for dig.

For og imod
Når du beslutter dig for at udleje din jord til solceller, skal du være opmærksom på, at der går lang tid fra tanke til handling – og til, at der står et solcelleanlæg på marken. Det skyldes, at især myndighedsbehandling og nabohøringer er tidskrævende. I ventetiden må du som hovedregel godt dyrke jorden, som du plejer.

De fleste firmaer vil gerne leje din jord i så lang tid som muligt – oftest i 25-30 år, hvilket giver dig en lang og sikker indtægt på jorden, som ligger væsentligt over det niveau, der kan høstes på de traditionelle afgrøder i de gode år. Samtidig kan du skåne følsom jord.

Du kan risikere at møde modstand mod solcelleanlægget, både lokalpolitisk og i nabohøringerne – men du kan gøre meget for at imødekomme dette ved at vælge den mest optimale placering af solcelleanlægget og den bedst mulige naturlige afskærmning. Desuden kan det være en god lynafleder at huske nabohøring tidligt i processen.

Hvis du har brug for likviditet eller nedbringelse af balancen, er det også en mulighed at sælge grunden til en hektarpris, der som oftest er væsentligt højere end den gængse i markedet. Det skal der dog regnes grundigt på i forhold til en god og lang lejeaftale.

Jura og skat: Det skal du være opmærksom på
Generelt er der meget, du skal overveje, og mange forhold du skal være opmærksom på, inden du beslutter dig for at sælge eller udleje din jord til et solcelleprojekt. Du kan se nogle af dem herunder.

Juridiske forhold
Af juridiske forhold i lejeaftalen skal du bl.a. være opmærksom på følgende:

  • Placeringen af solcelleanlægget bør foretages, så du undgår, at dyrkningen af arealerne udenom forhindres eller besværliggøres.
  • Hvis der skal anlægges tilkørselsveje til solcelleanlægget, hvem gør så det, og hvem betaler?
  • Skal tilkørselsveje til solcelleanlægget fjernes igen, når lejemålet ophører? Skal jorden grubbes efterfølgende? Og hvem betaler?
  • Vil du gerne have etableret en økonomisk sikkerhed i form af en garanti fra lejer eller et depositum, der kan dække udgifterne ved aftalens ophør?
  • Må der udøves jagt på de arealer, som ikke udlejes?
  • Må lejer sætte en anden lejer i sit sted?
  • Opsigelsestidspunktet og opsigelsesfristen bør fastlægges, så der ikke spildes et høstår.
  • Der bør være erstatningspligt for lejer for afgrødebeskadigelse, opstået under det forberedende arbejde og under selve etableringen.
  • Der bør sikres fremdrift i projektet i forhold til kommunen og lokalplanen, så du får lejebetaling fra det tidligst mulige tidspunkt – det kan gøres ved hjælp af en optionspræmie.
  • Realkreditlån og andre lån skal rent tinglysningsmæssigt rykke for lejekontrakten, så lejekontrakten kommer til at stå på førsteprioritets-pladsen.
  • Som udgangspunkt udgår arealet med solceller af harmoniarealet, fordi betingelsen om udbringning af husdyrgødning på arealet ikke kan opfyldes. Derimod kan du evt. opnå hektarstøtte, hvis du kan dokumentere, at der foretages en landbrugsaktivitet, fx med græssende får.

 

Vær opmærksom på, at ovenstående liste ikke er udtømmende, og at der kan være andre specifikke forhold på din ejendom, som du og lejer bør aftale jer ud af.

Skattemæssige forhold
Af skattemæssige forhold skal du bl.a. være opmærksom på følgende:

  • I forbindelse med at din jord bruges til solceller, kan jorden skifte status fra landbrugsjord til industrijord med den konsekvens, at såvel vurderingsgrundlaget som grundskylden ændrer sig. Det gælder både i forhold til de nugældende og de nye, fremtidige vurderingsregler. Der er set eksempler på en mangedobling af skatten. Det bør der tages højde for i lejeaftalen, hvilket oftest sker ved en aftale om, at lejer betaler skattestigninger, som skyldes den ændrede anvendelse.
  • Lejeindtægter skal beskattes løbende.
  • Beskatning af en eventuel startydelse skal efter praksis periodiseres og beskattes over lejeperioden.
  • Der bør beregnes moms af lejen af hensyn til momsfradrag på omkostninger i virksomheden. Det kræver frivillig registrering hos SKAT for udlejning af fast ejendom.
  • Hvis du skal sælge din landbrugsejendom, kan der ved opgørelsen af ejendomsavancen ske en indeksering af anskaffelsessummen – dog ikke, hvis ejendommen har skiftet status til industriejendom pga. solcelleaktiviteten. Det medfører væsentlige skattemæssige konsekvenser, hvis der ikke kan foretages indeksering.
  • Afhængig af fremtidsplanerne og generationsskifteplanerne for din ejendom kan det måske være fordelagtigt at lægge solcelle-/udlejningsaktiviteten ind i et selvstændigt selskab. Det medfører dog den ulempe, at underskud i din personlige drift uden for selskabet ikke kan modregnes i overskuddet i selskabets drift.

 

Heller ikke denne liste er udtømmende, og ethvert projekt kræver en individuel vurdering.

Spørgsmål
Skal vi hjælpe dig med at finde ud af, om solceller kan være en god forretning for dig?

Selvom solceller er et forholdsvis nyt forretningsområde, har vi hos Patriotisk Selskab allerede en indgående erfaring med at rådgive herom.

Kontakt chefkonsulent Michael Mortensen eller juridisk seniorkonsulent Claus Munk.