06
Sep
Vedligehold af ejendommen før/efter generationsskiftet?

Af seniorkonsulent Karsten Hansen

Når et generationsskifte planlægges, skal man finde ud af, i hvilken vedligeholdelsesstand den ældre generation skal overdrage bedriften. Er det den nye eller den overdragende generation, der skal udføre større vedligeholdelsesopgaver på bygninger m.v.?

Svaret er ikke entydigt, men hvis der er behov for vedligehold inden for en kortere årrække, har to forudsætninger afgørende betydning: Likviditet og skatteevne.

Hvis man bringer et erhvervsmæssigt aktiv tilbage i samme stand som ved køb, kan man i mange tilfælde få fradrag for dele af eller hele udgiften. Jo længere tid, man har ejet ejendommen, jo større fradrag i den skattepligtige indkomst. Omkostninger, der ikke er fradrag for, kan – alt efter hvilken type vedligehold, der er tale om – overføres til afskrivningsgrundlaget og samtidig regnes for en forbedringsudgift.

Mulighed for fradrag m.v. ved vedligehold af driftsbygninger
Ved vedligehold af driftsbygninger udregnes fradraget på baggrund af ejertiden i forhold til levetiden på det pågældende vedligeholdelsesprojekt. Lad os tage udgangspunkt i en ejertid på 30 år og en levetid på 40 år – som er en levetid, der fastsættes for mange bygningsdele. Det giver et fradrag på 30/40, altså på 75 % af omkostningen til vedligeholdelsesudgiften. Derudover er der et straksfradrag på 5 % af bygningens afskrivningsgrundlag.

Lad os forestille os, at der er tale om en kornlade med et afskrivningsgrundlag på 1,0 mio. kr. – så lander straksfradraget på 50.000 kr. Laden skal have skiftet porte for 200.000 kr., og da ejertiden er på 30 år og fradraget dermed på 75 %, bliver fradraget 150.000 kr. Lægger vi fradraget og straksfradraget sammen, giver det 200.000 kr. – og ejer kan dermed fratrække hele omkostningen i årets indkomst.

Er det derimod en nyere ejer, der udskifter portene i kornladen, bliver regnestykket et helt andet. Lad os sige, at ejeren har haft virksomheden i 5 år. Så bliver fradraget 5/40, altså 25.000 kr. Straksfradraget afhænger af det nye afskrivningsgrundlag på bygningen, men lad os antage, at afskrivningsgrundlaget er 1,5 mio. kr. – det giver et straksfradrag på 75.000 kr. Sammenlagt bliver fradraget på 100.000 kr. – altså langt mindre, end hvis ejeren havde haft ejendommen i 30 år.

De resterende 100.000 kr., som der ikke er fradrag for, overføres til afskrivningsgrundlaget med en afskrivning på 4 % pr. år. Sådanne afskrivninger på en bygning betyder, at man risikerer genbeskatning ved et senere salg. Til gengæld er de 100.000 kr. samtidig en forbedringsudgift, der kan tillægges anskaffelsesprisen ved en senere avanceopgørelse.

Mulighederne ved vedligehold af udlejningshuse
Ved vedligehold af udlejningshuse gælder næsten de samme regler som for driftsbygninger, men der er ikke mulighed for straksfradrag. Der er heller ikke mulighed for at føre den del af udgiften, der ikke er fradrag for, over på afskrivningsgrundlaget. Derimod bliver det en forbedringsudgift, som medregnes til anskaffelsessummen ved et senere salg.

Udskiftning af hårde hvidevarer er ikke vedligehold og kan ikke fratrækkes i indkomsten. Dog kan de afskrives, hvis der er tre eller flere udlejningsboliger på samme matrikelnummer.

Mulighederne ved vedligehold af maskiner
Hvis du køber en maskine og har væsentlige omkostninger lige efter købet, er det en forbedringsudgift. Hvis du på et senere tidspunkt bringer maskinen tilbage i samme stand som ved overtagelsen, er det en vedligeholdelsesudgift.

Hvilken generation skal afholde udgifterne?
Hvem der med fordel kan afholde udgifterne til vedligehold er forskelligt fra situation til situation. Men hvis den ophørende generation har skatteevnen – eventuelt via opsparing i virksomhedsordningen – er det en økonomisk fordel, hvis den ophørende generation foretager det nødvendige vedligehold. Hvis ikke den ophørende generation har skatteevnen, kan køber lige så godt afholde udgifterne og få en forbedringsudgift, der indgår i en senere avancebeskatning.

Har du spørgsmål? Så er du velkommen til at kontakte seniorkonsulent Karsten Hansen.

Denne artikel er en del af en større artikelserie om de mange overvejelser, du bør gøre dig i forbindelse med et ejerskifte. HER kan du læse de artikler i serien, som vi indtil videre har udgivet.